건축신고 대상 총정리, 허가 대신 신고로 되는 경우

집을 짓거나 고칠 때 허가를 받아야 할지 신고만 하면 되는지가 갈립니다. 규모가 작으면 신고로 끝나고, 신고는 허가를 받은 것으로 봅니다. 문제는 그 경계가 면적·층수·지역으로 잘게 나뉘어 있다는 점입니다.

여기서는 「건축법」 제14조와 같은 법 시행령 제11조를 기준으로 건축신고 대상을 정리합니다. 다섯 가지 유형을 조문 순서대로 확인합니다.

기준일은 2026년 9월이며, 근거는 건축법(법률 제21035호)과 건축법 시행령(대통령령 제36541호)입니다.

한눈에 보기

• 효력 — 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다
• 증축·개축·재축 — 바닥면적 합계 85㎡ 이내
• 관리·농림·자연환경보전지역 — 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만
• 대수선 — 연면적 200㎡ 미만 & 3층 미만, 또는 주요구조부 해체 없는 대수선
• 소규모 — 연면적 합계 100㎡ 이하, 높이 3m 이하 증축 등
• 처리기간 — 5일 이내 통지(심의·협의 필요 시 20일)
• 실효 — 신고일부터 1년 내 착공하지 않으면 효력 소멸

신고의 효력부터

제14조 제1항 본문입니다. 제11조에 따른 허가 대상 건축물이라 하더라도 아래에 해당하면 미리 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 봅니다.

즉 신고는 허가보다 가벼운 절차이지만 결과는 허가와 같습니다. 허가를 안 받아도 되는 게 아니라, 신고로 허가를 갈음하는 구조입니다.

신고 대상 다섯 가지

호	대상
1호	바닥면적 합계 85㎡ 이내의 증축·개축·재축 단, 3층 이상 건축물이면 그 부분 바닥면적 합계가 연면적의 10분의 1 이내여야 함
2호	관리지역·농림지역·자연환경보전지역에서 연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축 단, 지구단위계획구역과 방재지구 등 재해취약지역은 제외
3호	연면적 200㎡ 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선
4호	주요구조부의 해체가 없는 등 대통령령으로 정하는 대수선
5호	그 밖에 소규모 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물의 건축

2호의 제외구역은 시행령 제11조 제1항이 정합니다. 국토계획법에 따른 방재지구와 급경사지법에 따른 붕괴위험지역입니다.

4호 — 주요구조부 해체가 없는 대수선

시행령 제11조 제2항입니다. 아래 여섯 가지가 해당합니다. 연면적·층수 요건 없이 이 항목이면 신고 대상입니다.

• 내력벽의 면적을 30㎡ 이상 수선하는 것
• 기둥을 세 개 이상 수선하는 것
• 보를 세 개 이상 수선하는 것
• 지붕틀을 세 개 이상 수선하는 것
• 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥·벽을 수선하는 것
• 주계단·피난계단·특별피난계단을 수선하는 것

이 목록은 “수선”만 열거합니다. 같은 부위를 증설하거나 해체하면 대수선의 범위에는 들어가되 이 항의 신고 대상과는 요건이 달라지므로, 공사 내용을 정확히 구분해야 합니다.

5호 — 소규모 건축물

시행령 제11조 제3항입니다.

구분	기준
1호	연면적 합계 100㎡ 이하인 건축물
2호	건축물 높이를 3m 이하의 범위에서 증축하는 건축물
3호	표준설계도서에 따라 건축하는 건축물로서 건축조례로 정하는 것
4호	공업지역·산업유통형 지구단위계획구역·산업단지에서 건축하는 2층 이하, 연면적 합계 500㎡ 이하의 공장
5호	읍·면지역에서 농업·수산업용으로 건축하는 연면적 200㎡ 이하 창고, 연면적 400㎡ 이하의 축사·작물재배사·종묘배양시설·온실

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절차와 기한

• 5일 이내 통지 — 허가권자는 신고를 받은 날부터 5일 이내에 신고수리 여부 또는 처리기간 연장 여부를 통지해야 합니다(제3항).
• 20일 이내 — 다른 법령에 따라 심의·동의·협의·확인이 필요한 경우에는 20일 이내에 통지합니다.
• 1년 실효 — 신고를 한 자가 신고일부터 1년 이내에 착공하지 않으면 신고의 효력이 없어집니다(제5항). 다만 정당한 사유가 인정되면 1년의 범위에서 연장할 수 있습니다.

놓치기 쉬운 부분

• 85㎡는 “바닥면적 합계”입니다. 연면적이 아니라 증축·개축·재축하는 부분의 바닥면적입니다.
• 3층 이상이면 10분의 1 제한이 붙습니다. 85㎡ 이내여도 연면적의 10%를 넘으면 신고로 안 됩니다.
• 2호는 “미만”입니다. 연면적 200㎡와 3층은 포함되지 않습니다.
• 5호 1호는 “이하”입니다. 연면적 100㎡는 포함됩니다. 호마다 이상·이하·미만이 다릅니다.
• 1년 안에 착공해야 합니다. 신고만 해 두고 방치하면 효력이 사라집니다.

자주 묻는 질문

신고와 허가는 무엇이 다른가요?

제14조 제1항은 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다고 정합니다. 절차가 가벼울 뿐 건축을 적법하게 하기 위한 요건이라는 점은 같습니다.

도시지역 단독주택도 신고로 되나요?

2호는 관리지역·농림지역·자연환경보전지역을 대상으로 합니다. 도시지역이라면 5호의 연면적 100㎡ 이하 등 다른 호에 해당하는지를 봐야 합니다.

내력벽을 30㎡ 미만으로 수선하면요?

시행령 제3조의2의 대수선 범위에 해당하지 않으면 대수선이 아니므로, 대수선을 전제로 한 신고 대상 판단에서도 빠집니다.

신고를 안 하고 공사하면 어떻게 되나요?

허가나 신고 없이 한 건축은 위반건축물로 처리되며 건축법상 시정명령과 이행강제금 대상이 됩니다. 규모를 미리 확인해 두는 편이 안전합니다.

정리

기억할 숫자는 85㎡(증축·개축·재축), 200㎡ 미만 & 3층 미만(관리지역 등 건축, 대수선), 100㎡ 이하(소규모), 3m 이하(높이 증축)입니다.

절차 쪽은 5일 통지와 1년 실효 두 가지입니다. 규모가 경계선에 걸린다면 조례와 지역 지정 여부에 따라 결론이 갈리므로, 설계 전에 관할 허가권자에게 먼저 확인하시기 바랍니다.

관련 글: 승강기 설치기준 총정리 · 일조권 높이제한 총정리

참고 자료

• 국가법령정보센터 — 건축법 제14조(건축신고)
• 국가법령정보센터 — 건축법 시행령 제11조(건축신고)
• 세움터 — 건축행정시스템 (eais.go.kr)

이 글은 2026년 9월 기준 건축법 및 같은 법 시행령을 바탕으로 정리한 일반 정보입니다. 지역 지정과 조례에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 착공 전에 관할 허가권자에게 확인하시기 바랍니다.